Aflevering 8

Hoe trekken we de Brusselse woningcrisis uit het slop en zorgen we ervoor dat veel Brusselaars met een normaal leven kunnen aanknopen? Wat doen burgers, het middenveld en de overheid (niet)? Het urgentiebesef neemt toe. Er zijn knappe initiatieven die nog verder kunnen groeien. ‘Toch gaat het structureel niet de goede kant op.’

Sinds de vorming van de huidige Brusselse regering lijken sommige politici een hoger urgentiebesef te hebben om de wooncrisis aan te pakken. Het Noodplan van de bevoegde staatssecretaris Nawal Ben Hamou (PS) leest als een activistisch pamflet. Tot 2024 wil ze uitpakken met 33 maatregelen. Toch verander je een vrije woningmarkt niet zomaar. Kijk naar de beloftes over nieuwe sociale woningen. Het vraagt tijd en plaats om die te bouwen. Plaats die moeilijk te vinden is, onder meer omdat de Brusselse gemeenten met elkaar concurreren en sociale woningen liever kwijt dan rijk zijn.

‘Het is niet de eerste keer dat de overheid met een urgentieplan uitpakt’, analyseert Werner Van Mieghem van de Brusselse Bond Recht op Wonen. ‘Dat deed ze al in 2004 en 2013. Beide plannen voorzagen toen in de bouw van 11.720 woningen van sociale aard. Daarvan zijn er vandaag slechts 3750 gerealiseerd. Ben Hamou wil nu tegen 2024 op zijn minst deze oude belofte waarmaken. De ambitie is om 2500 sociale woningen op te leveren en er 1300 in werf te hebben. Dat brengt de teller op 7550. Het saldo wil ze met andere maatregelen bij elkaar puzzelen. Bouwpromotoren die in hun project 25 procent sociale woningen voorzien, krijgen tot 300 dagen sneller een stedenbouwkundige vergunning. Van zijn kant wil de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij tot zo’n 650 sleutel-op-de-deur-woningen rechtstreeks van privépromotoren overkopen. En verder wil de regering dat in gemeenten met minder dan 15 procent sociale woningen de stedenbouwkundige lasten voor promotoren enkel mogen dienen voor de bouw van openbare woningen. Maar stel dat dit allemaal lukt, dan nog werk je de wachtlijst voor een sociale woning niet weg.’

Leegstand zoekt project

Eén van de pistes om uit het slop te geraken, is de aanpak van de immense leegstand in Brussel. In 2021 werd die door de ULB en de VUB becijferd op 10.000 gebouwen, met daarin plaats voor 17.000 à 27.000 woningen. Organisaties zoals City Mine(d), Recyclart of Toestand, maar ook architecten en grassrootscollectieven, zijn er al jaren mee bezig.

Neem nu het krakersmilieu. ‘Dat is nog nooit zo groot geweest’, lacht Bie Vancraeynest van Toestand. ‘De scène heeft vandaag Berlijn overtroffen. Dat kraken gebeurt meestal op basis van ethische codes en met veel juridische knowhow. Men kraakt geen verbouwingen, wel lege kantoorgebouwen, rusthuizen of panden van eigenaars die speculeren met leegstand, dus mensen die wachten totdat er een meerwaarde ontstaat en dan hun eigendom verkopen. Het is handig als je op dat moment geen huurders moet buiten zetten. Zo zien we in Brussel een bijzonder divers milieu van krakers. Er zijn sans-papiers, maar ook kraakpanden voor een queerpubliek, waar geen cismannen welkom zijn, kraakpanden voor feestvierders of mensen die op hun rust gesteld zijn. Meestal gaat het niet om een wilde kraak en zit men met de eigenaar rond de tafel.’

Wie ook zweert bij en-en-oplossingen om de crisis te bestrijden, is SAAMO, het voormalige Samenlevingsopbouw Brussel. Zij pakte van 2020 tot maart 2022 uit met de woonboxen, een pilootproject rond tijdelijk wonen in leegstand. Net voordat ze worden afgebroken, zoek ik Hanna Clarys op aan het front, een loods in een voormalige wijngroothandel, vlakbij het Weststation in Molenbeek. De acht woonboxen in houten klikpanelen ogen warm langs de buitenkant en met een badkamer en een moderne keuken geriefelijk aan de binnenkant. ‘Verhuisbaar, duurzaam en zowaar 40 procent goedkoper dan de renovatie van een doorsnee-gebouw’, lacht ook Hanna. ‘We kwamen op een productieprijs van duizend euro per vierkante meter, montage en uitrusting inbegrepen. Hiermee hebben we een handig prototype waarmee we politici kunnen overtuigen om ze ook elders te bouwen.’

‘Want enkel met het bijbouwen van sociale woningen komen we er nooit uit. Het is nodig om parallel te werken aan snellere alternatieven. Zo kwamen we in 2016 bij ons idee van een tijdelijk woonproject in een leegstaand pand. Meteen is dat een win-winsituatie. De eigenaars van het gebouw ontsnappen aan de leegstandtax en ontlopen het risico van een ongecontroleerde kraak. De bewoners zelf zijn daarentegen een hele poos verlost van hun meest dringende basisnood en vinden met een dak boven het hoofd de mentale rust om andere problemen aan te pakken.’

SAAMO koppelde het idee van de woonboxen meteen aan een brede sociale omkadering. Partners zoals het Centrum voor Algemeen Welzijn of Après Toute selecteerden de woonboxbewoners en lieten ze nooit los. ‘Waar wil je aan werken, nu je voor twee jaar een plek hebt? Wat wil je eerst aanpakken?’. De ene wil dan komaf maken met aanslepende administratieve problemen. Anderen hopen op werk, het uitzicht op een uitkering, willen hun gezondheid weer op de rails te krijgen of een verslaving aanpakken. ‘Zo hadden we onder onze woonboxbewoners een koppel uit Rwanda’, vervolgt Hanna. ‘Met hun drie kinderen zaten ze voordien opeengepakt in een studentenkot. Een Macedonische alleenstaande moeder verbleef lang in een vluchthuis. Een Belgisch gezin met vier kinderen moest het stellen met een eenkamerappartement. Een jonge Poolse vrouw was thuisloos en een Roemeens gezin van vijf personen haalden we uit een beschimmeld pand.’

De wijngroothandel wordt nu tot een school verbouwd. De woonboxen hebben er een eerste leven op zitten. Hanna Clarys blikt tevreden terug op de ervaring. ‘Met wonen in tijdelijkheid bouw je rust in. Je kan ervoor zorgen dat mensen geen sociale woning meer nodig hebben. Ze stromen effectief door. Nu we zoals voorzien weg moeten, hebben we voor iedereen een oplossing gevonden. Sommigen kunnen terecht bij een sociaal verhuurkantoor. Door hun deelname aan het woonboxproject hebben ze een streepje voor op de wachtlijst. Ze hebben immers een sociaal traject doorlopen en verantwoordelijkheid getoond. Anderen verhuizen naar een langdurige bezetting in een gerenoveerd gebouw. Nog anderen kunnen op de privémarkt terecht, omdat ze in de goedkope woonbox twee jaar lang konden sparen. Het concept is nu gekend, ook bij politici. In een volgende stap willen we nagaan hoe het een schaalvergroting kan krijgen.’

Intussen gaat SAAMO door met een variant van het idee: de WoonMobielen, verplaatsbare houten constructies, ontworpen om op leegstaande terreinen in de buitenlucht te worden gestald. Maar simpel is het allemaal niet. ‘Zowel voor de woonboxen als voor de WoonMobielen heb je eigenaars nodig die de sprong durven maken’, licht Angela van de Wiel van SAAMO verder toe. ‘Eens erin, altijd erin, vrezen velen. Leegstand tijdelijk opvullen met cultuur, festivalbars, startups of pop-upwinkels heeft meestal een lengte voor op tijdelijk wonen. Het vraagt om politiek lobbywerk en overtuigingskracht.’

Ondertussen wil Nawal Ben Hamou de leegstand beter in kaart brengen en gemeenten hefbomen aanreiken om actiever op te treden, onder meer via het openbaar beheersrecht. Dat laat toe om onbewoonde privéwoningen via een openbare vastgoedbeheerder over te nemen en eventueel na renovatie weer op de huurmarkt te brengen aan een tarief onder de marktprijs. ‘Op zich zijn dat prima initiatieven’, stipt Werner Van Mieghem aan. ‘Maar waarom laat het Brussels Gewest het initiatief aan de gemeenten? We weten dat dit dan te vaak dode letter blijft.’

Huizen zonder grond

Brussel is ook een pionier in België wat betreft de uitbouw van de Community Land Trust. Dit huisvestingsmodel scheidt de eigendom van de grond en de woning. De grond wordt aangekocht met regionale subsidies en blijft in eigendom van de Land Trust. Hierdoor hoeven de kopers enkel nog geld neer te tellen voor de eigenlijke woning. Die kopers zijn mensen die anders niet zouden kunnen kopen. Als ze later doorverkopen, dan vloeit een deel van de winst verplicht terug naar de Land Trust die daarmee zijn sociaal beleid kan voortzetten. ‘In de beginfase is dit duur’, aldus Van Mieghem. ’De Land Trust moet immers gronden kopen. Maar hoe groter het park wordt, hoe groter de inkomsten uit de doorverkoop van de appartementen of de verhuur van commerciële ruimtes. Daardoor is men op termijn minder afhankelijk van gewestsubsidies.’

Ook de sociale verhuurkantoren (SKV) kunnen nog groei boeken. Het principe is simpel. Zo’n kantoor neemt het beheer van de woning van een eigenaar over en brengt het tegen sociale tarieven op de markt. Het SKV onderhoudt het pand en garandeert het huurinkomen van de eigenaar. Stel dat de marktprijs voor een appartement 1000 euro bedraagt. De huurder betaalt 600 euro. De eigenaar krijgt 750 euro en de overheid subsidieert het SKV voor het verschil van 150 euro. Zo werden in 2020 ongeveer 7000 woningen beheerd door 23 erkende SKV’s.  

En ook burgers mobiliseren zich, al dan niet in samenwerking met promotoren, verenigingen of de overheid. Cohousingexperimenten zitten in de lift. Gemeenschappelijk wonen dus, in antwoord op de te dure woningmarkt. In 2018 ging het om 49 projecten, goed voor bijna 1000 wooneenheden, merendeels in de kanaalzone waar de nood aan betaalbaar wonen acuut is. Het grootste deel van de initiatieven richt zich op arme gezinnen, eenoudergezinnen, alleenstaande bejaarden of daklozen. Het saldo gaat naar middenklassers die het ook moeilijk hebben of naar ronduit bemiddelde gezinnen.

Werner Van Mieghem blijft sceptisch. ‘Los van al die en-en-groeimarges gaat de crisis structureel niet de goede kant op. Kijk naar Amsterdam waar je bijvoorbeeld wél een plafonnering van de huurprijs hebt. In Brussel zet de regering stappen. Ze kent bijvoorbeeld huurtoelagen toe. Maar waar je vier stappen nodig hebt, blokkeert het te vaak na stap twee.’

De overheid beseft dat de privémarkt mee aan de kar moet trekken, maar schippert daarbij tussen aanmoedigen en dwingen. De aanpassing van de stedenbouwkundige lasten die moeten voorzien in een percentage sociale woningen is een voorbeeld van dwingen. Als het aankomt op de regulering van de huurmarkt, dan blijft het bij stimuleren. ‘Men wil de private verhuurder niet voor het hoofd stoten’, aldus Van Mieghem. ‘Er komt nu wel een rooster van referentiehuurprijzen. Verhuurders die onder deze prijs blijven, zouden met renovatiepremies of een verlaagde onroerende voorheffing worden beloond. Maar het blijft vrijblijvend. De overheid heeft niet de ambitie om de markttendens om te buigen.’ 

---

Bronnen:

• Interview Werner Van Mieghem, Brusselse Bond Recht op Wonen, 14 februari 2022
• Interview Angela van de Wiel, coördinator SAAMO (alias Samenlevingsopbouw Brussel), 12 januari 2022
• Interview Hanna Clarys, SAAMO (alias Samenlevingsopbouw Brussel), 11 januari 2022
• Interview Bie Vancraeynest, vzw Toestand, 8 februari 2022
• Lenel E., Demonty F. en Schaut C. (2020), Hedendaagse cohousingexperimenten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Brussels Studies.
• Noodplan Huisvesting (2020-2024), beleidsprogramma van Nawal Ben Hamou, Staatssecretaris voor Huisvesting.
• Van Den Broeck J., Degraeve S., Claeys J., Huysmans M., Stiens H. (eds.) (2021), Stemmen voor de stad. Perspectieven op stedelijk sociaal werk. Politeia, Odisee, Erasmushogeschool, Brussel.
• Welzijnsbarometer (2020), Brussels Armoederapport. Observatorium voor Gezondheid en Welzijn Brussel.